Der Kauf einer Immobilie ist für viele Menschen eine so große Investition, dass das vorhandene Kapital dafür nicht ausreicht. Sie müssen sich zur Baufinanzierung zusätzlich Geld leihen.
Hierfür stehen verschiedene Bausteine zur Verfügung, beispielsweise staatliche Fördermittel, Bauspardarlehen, KfW-Darlehen oder Immobilienkredit.Die häufigste Form der Baufinanzierung ist das Hypothekendarlehen, für das die Immobilie als Sicherheit dient. Privatleute nutzen normalerweise das sog. Annuitätendarlehen, bei dem für die gesamte Laufzeit Zinsbindung und eine feste Monatsrate vereinbart werden.
Die Rate setzt sich aus den Zinsen und der vereinbarten Tilgungrate zusammen. Zur Zeit liegen die Zinsen sehr niedrig. Deshalb ist es eine Überlegung wert, eine höhere anfängliche Tilgung als die üblichen 1 % zur vereinbaren.
Dann ist der Immobilienkredit schneller abbezahlt. Entscheidend ist jedoch, dass der Besitzer der Immobilie die monatliche Rate langfristig bezahlen kann, ohne sich allzu sehr einzuschränken oder bei der Baufinanzierung sogar in Zahlungsschwierigkeiten zu kommen. Für den Immobilienkredit gilt üblicherweise eine Zinsbindung von fünf, zehn oder 15 Jahren. Es kann aber auch eine längere Laufzeit vereinbart werden.
Baufinanzierung mit Zinsbindung
Einen Immobilienkredit gibt es aktuell zu historisch niedrigen Zinsen. Selbst bei einer Zinsbindung von 15 Jahren liegen sie teilweise unter 3 %.
Es lohnt sich auf jeden Fall, die Konditionen verschiedener Anbieter sorgfältig zu vergleichen. Weil es um große Summen geht, bedeutet schon ein Zehntelprozent Unterschied viel Geld. Beim Vergleichen kommt nicht auf den Sollzins, sondern auf den effektiven Jahreszins an, denn der enthält auch alle Nebenkosten und Gebühren. Wer sich im Internet informiert, sollte nicht vergessen, dass Banken und andere Baufinanzierer ihr konkretes Angebot ganz individuell berechnen.
Sie beziehen Einkommen und Vermögenswerte des Kunden und die Höhe des Eigenkapitals mit ein. Wer Sondertilgungen vereinbart, muss eventuell einen etwas höheren Zinssatz zahlen. Dafür hat er die Möglichkeit, z.B. bei einer Erbschaft oder einer Gehaltserhöhung den Immobilienkredit teilweise vorzeitig abzulösen.
Anschlussfinanzierung nicht vergessen
In vielen Fällen ist die Baufinanzierung noch nicht vollständig abgezahlt, wenn die Zinsbindung ausläuft. Dann ist eine Anschlussfinanzierung für die Immobilie erforderlich. Dafür gelten im Prinzip die gleichen Regeln wie für die Erstfinanzierung. In Zeiten niedriger Zinsen kann es sich lohnen, die Anschlussfinanzierung schon im Voraus mit einem sog. Forward-Darlehen sicherzustellen. Gegen einen gewissen Aufpreis wird dann der aktuelle Zinssatz für den Zeitpunkt festgeschrieben, zu dem die Anschlussfinanzierung nötig ist. Dabei handelt es sich allerdings um eine Spekulation auf zukünftige Entwicklung. Denn es kann passieren, dass die Zinsen weiter fallen und die Anschlussfinanzierung teurer wird als nötig.
Kredite für Immobilien im Ausland
Eine Immobilie im Ausland wird zunehmend gefragter. Meist wird eine solche jedoch erst in einem späteren Lebensabschnitt erworben. Daher ist es häufig nötig, eine höhere Tilgung zu vereinbaren. Es ist ratsam, zunächst eine Finanzierung über ein deutsches Kreditinstitut zu überprüfen. Eine Auslandsimmobilie kann grundsätzlich über ein Hypotheken- oder ein Bauspardarlehen finanziert werden.
Die Anbieter kümmern sich meist um sämtliche Formalitäten wie Kaufvertrag, Gutachter, Hypothekenbestellung und Grundbucheintragung. Hierfür fallen allerdings extra Gebühren an.
Auslandsimmobilie über ein internationales Kreditinstitut
Eine Finanzierung im Ausland kann erheblich aufwändiger sein. So wird der Kreditinteressent häufig feststellen, dass die Zinsen teilweise sehr viel höher als hierzulande ausfallen. Bei Immobilien außerhalb des Euro-Raums besteht zudem ein gewisses Fremdwährungsrisiko, da das aufgenommene Darlehen Währungsschwankungen unterliegt.
Und natürlich ist auch hierbei Vorsicht bei ausländischen Lockangeboten geboten, die ebenfalls mit zahlreichen Risiken behaftet sind. Gegen diese Gefahren kann man sich im gewissen Maße mithilfe von Fremdwährungsbonds oder auch speziellen Zertifikaten absichern. Hierbei sollte man jedoch beachten, dass dies die Finanzierung noch einmal erheblich verteuert.
Zugleich gibt es in zahlreichen Ländern nur einen variablen Zinssatz im Bereich der Baufinanzierung. In Ländern wie Spanien wiederum ist es mitunter sehr schwierig, die tatsächlich anfallenden Kosten für die Finanzierung zu ermitteln. Zudem werden bereits vorab Gutachterkosten und Gebühren für einen Grundbuchauszug fällig.
